Q. プリセール物件とは何でしょうか？
A. 開発業者が建てた新築分譲住宅で、売主は開発業者となります。
Q. プリセール物件の購入はいつ頃からできるのでしょうか？
A. プロジェクトの規模等によりきりですが、高層コンドミニアムの場合、完成の4年前位から売り出すことが多いです。低層コンドミニアムの場合ですと完成の1~2年前位からです。戸建やタウンハウスですと、更に短くなる場合が多いです。
Q. 支払いのスケジュールはどうなるのでしょうか？
A. 通常、完成までの期間が長い高層コンドミニアムの場合、オファーを入れられてから約１～２年の間（通常、契約時に初めの５～１０％）に購入金額の１０～２０％のデポジットを入れていただき、残額は物件の完成時にお支払いいただくことになります。完成までの期間が短い物件等、契約によっては、ご契約時に約１０%程のデポジットを入れていただくことになります。交渉次第ではありますが、上手くいけば、デポジットを入れるタイミングをずらすこともできます。取得税（購入価額の２％から２，０００ドルを引いた額、ただし、７５万ドル以下の物件で直接お住まいになられる場合は全額免除）や消費税（購入価額の５％）は、決済時のお支払いとなります。
Q. どのようなプリセール物件がお勧めでしょうか？
A. 一概にはお伝えできないのですが、しっかりとした経歴のある開発業者が建てるコンクリート造の高層コンドミニアムに投資される方が多いです。名の知れた開発業者が建てる物件であれば安心できますし、完成までの期間が長ければ、より時間による投資レバレッジを利かすことができること等が理由です。
また、月並みな返答になりますが、ロケーション選びは大切です。その中でも今後の住宅需要を踏まえた上で、価格的に割安感のある郊外にある物件を選ばれるのは無難な選択になるかと思われます。郊外にある物件は、価格が安い割に高い賃料を取ることが可能なため、長期保有していただけやすいのもメリットです。ユニット選びに関しては、間取りは四方形の無難な形のものを選ばれるようにした方が良いです。
現在のように、あきらかに資産インフレーションが進行している状況下では、将来のご自宅の住み替えを見据えた上で、物件を選ばれるのも良い方法だと思われます。
Q. 賃借人を見つけるのは難しくないでしょうか？
A. その時の経済状況やコロナの状況等にもよりますが、バンクーバー及びその郊外の住宅の空室率は大変低く、賃借人をみるけることは問題ないと思われます。ただし、バンクーバーのダウンタウンをはじめ、価格帯の高い地域では、購入時に大きなダウンペイメントを入れていただけないと、物件を保有される間、毎月の収支がマイナスになる可能性が十分ございます。（中心地と郊外では、不動産価格の差ほど賃料の差がつかないため）
また、不動産価格がリーズナブルな一部の地域では良質なテナントをみつけにくいことがあるため、物件購入の際は注意が必要です。
基本的に、バンクーバー（及びその郊外）の不動産への投資は、インカムゲインよりキャピタルゲイン（購入時と売却時の価額差による利潤）狙いであると思っていただいて良いと思います。
Q. 物件の完成時に決済できない場合はどうなるのでしょうか？
A. 物件によりきりですが、通常、開発業者の許可をもらい決済前に転売をすることになります。ただし、転売するための手数料として、まず2~3%程の購入価額を開発業者に支払わなければなりません。さらに物件を売却するための仲介手数料（購入価額の約3.5%）を不動産仲介業者にお支払いいただくことになります。最悪、開発業者から転売許可がおりない場合は、一時的に高い金利と借入手数料をプライベートバンクに支払い、物件を取得後売却していただくことになります。
Q. 転売した場合の消費税や取得税は誰が払うのでしょうか？
A. 税金関係の内容は常に変化しており、詳細は税金の専門家である会計士さんにご確認いただきたいのですが、転売した場合、売主は買主と交渉した上で売却額から当初の購入額を引いた金額（キャピタルゲイン）分の消費税のみを払うか、買主が全ての消費税を支払うことになります。取得税は支払いません。
逆に、買主は売主の購入額に対する消費税を払うか、購入額の全額の消費税を払うことになります。また、購入額の全額に対する取得税（購入額の２％から2000ドルを引いた額、ただし、75万ドル以下の物件で直接お住まいになられる場合は全額免除）を払うことになります。また、消費税は銀行から借りることができます。
Q. 万が一、プリセール物件が完成しないようなことが起こった場合、支払ったデポジット（手付金）は保証されるのでしょうか？
A. お支払いいただいたデポジットは法的にきちんと守られ、保証されることになっています。これまで、デポジットが返ってこなかったという話は聞いたことがございません。
Q. 直接、プリセール物件のショールームに行って契約した方がより良いディールをもらえるのでしょうか？
A. 通常、ショールームには開発業者の不動産エージェントが常駐しているため、直接行かれても良いディールをもらえるというわけではありません。より多くのプリセール物件をみており、客観的に物件の価値を判断できる不動産エージェントと行かれることをお勧めいたします。
Q. 利用するエージェントによって、プリセール物件の購入可否や購入できるユニットに差がつくのでしょうか？
A. グレーターバンクーバー（フレーザーバレー地域含む）には、不動産エージェントが２万人程おります。大半のエージェントは、プリセール物件を販売したこともなく、所属している会社にも特別なアドバンテージがない場合がほとんどです。人気のあるプロジェクトであればある程、購入は難しくなるため、やはり、利用されるエージェントによって結果が変わってくるのは言うまでもありません。
その点、弊社は、多くの有名大手開発業者とコネクションがあり、常時、多くのプロジェクトにおいて、販売優先権を有しています。また、私個人においても、積極的にプリセール物件の販売を行っており、少なからず中堅デベロッパーとのコネクションがあるため、多くのエージェントよりはアドバンテージがあると思っております。
A. 開発業者が建てた新築分譲住宅で、売主は開発業者となります。
Q. プリセール物件の購入はいつ頃からできるのでしょうか？
A. プロジェクトの規模等によりきりですが、高層コンドミニアムの場合、完成の4年前位から売り出すことが多いです。低層コンドミニアムの場合ですと完成の1~2年前位からです。戸建やタウンハウスですと、更に短くなる場合が多いです。
Q. 支払いのスケジュールはどうなるのでしょうか？
A. 通常、完成までの期間が長い高層コンドミニアムの場合、オファーを入れられてから約１～２年の間（通常、契約時に初めの５～１０％）に購入金額の１０～２０％のデポジットを入れていただき、残額は物件の完成時にお支払いいただくことになります。完成までの期間が短い物件等、契約によっては、ご契約時に約１０%程のデポジットを入れていただくことになります。交渉次第ではありますが、上手くいけば、デポジットを入れるタイミングをずらすこともできます。取得税（購入価額の２％から２，０００ドルを引いた額、ただし、７５万ドル以下の物件で直接お住まいになられる場合は全額免除）や消費税（購入価額の５％）は、決済時のお支払いとなります。
Q. どのようなプリセール物件がお勧めでしょうか？
A. 一概にはお伝えできないのですが、しっかりとした経歴のある開発業者が建てるコンクリート造の高層コンドミニアムに投資される方が多いです。名の知れた開発業者が建てる物件であれば安心できますし、完成までの期間が長ければ、より時間による投資レバレッジを利かすことができること等が理由です。
また、月並みな返答になりますが、ロケーション選びは大切です。その中でも今後の住宅需要を踏まえた上で、価格的に割安感のある郊外にある物件を選ばれるのは無難な選択になるかと思われます。郊外にある物件は、価格が安い割に高い賃料を取ることが可能なため、長期保有していただけやすいのもメリットです。ユニット選びに関しては、間取りは四方形の無難な形のものを選ばれるようにした方が良いです。
現在のように、あきらかに資産インフレーションが進行している状況下では、将来のご自宅の住み替えを見据えた上で、物件を選ばれるのも良い方法だと思われます。
Q. 賃借人を見つけるのは難しくないでしょうか？
A. その時の経済状況やコロナの状況等にもよりますが、バンクーバー及びその郊外の住宅の空室率は大変低く、賃借人をみるけることは問題ないと思われます。ただし、バンクーバーのダウンタウンをはじめ、価格帯の高い地域では、購入時に大きなダウンペイメントを入れていただけないと、物件を保有される間、毎月の収支がマイナスになる可能性が十分ございます。（中心地と郊外では、不動産価格の差ほど賃料の差がつかないため）
また、不動産価格がリーズナブルな一部の地域では良質なテナントをみつけにくいことがあるため、物件購入の際は注意が必要です。
基本的に、バンクーバー（及びその郊外）の不動産への投資は、インカムゲインよりキャピタルゲイン（購入時と売却時の価額差による利潤）狙いであると思っていただいて良いと思います。
Q. 物件の完成時に決済できない場合はどうなるのでしょうか？
A. 物件によりきりですが、通常、開発業者の許可をもらい決済前に転売をすることになります。ただし、転売するための手数料として、まず2~3%程の購入価額を開発業者に支払わなければなりません。さらに物件を売却するための仲介手数料（購入価額の約3.5%）を不動産仲介業者にお支払いいただくことになります。最悪、開発業者から転売許可がおりない場合は、一時的に高い金利と借入手数料をプライベートバンクに支払い、物件を取得後売却していただくことになります。
Q. 転売した場合の消費税や取得税は誰が払うのでしょうか？
A. 税金関係の内容は常に変化しており、詳細は税金の専門家である会計士さんにご確認いただきたいのですが、転売した場合、売主は買主と交渉した上で売却額から当初の購入額を引いた金額（キャピタルゲイン）分の消費税のみを払うか、買主が全ての消費税を支払うことになります。取得税は支払いません。
逆に、買主は売主の購入額に対する消費税を払うか、購入額の全額の消費税を払うことになります。また、購入額の全額に対する取得税（購入額の２％から2000ドルを引いた額、ただし、75万ドル以下の物件で直接お住まいになられる場合は全額免除）を払うことになります。また、消費税は銀行から借りることができます。
Q. 万が一、プリセール物件が完成しないようなことが起こった場合、支払ったデポジット（手付金）は保証されるのでしょうか？
A. お支払いいただいたデポジットは法的にきちんと守られ、保証されることになっています。これまで、デポジットが返ってこなかったという話は聞いたことがございません。
Q. 直接、プリセール物件のショールームに行って契約した方がより良いディールをもらえるのでしょうか？
A. 通常、ショールームには開発業者の不動産エージェントが常駐しているため、直接行かれても良いディールをもらえるというわけではありません。より多くのプリセール物件をみており、客観的に物件の価値を判断できる不動産エージェントと行かれることをお勧めいたします。
Q. 利用するエージェントによって、プリセール物件の購入可否や購入できるユニットに差がつくのでしょうか？
A. グレーターバンクーバー（フレーザーバレー地域含む）には、不動産エージェントが２万人程おります。大半のエージェントは、プリセール物件を販売したこともなく、所属している会社にも特別なアドバンテージがない場合がほとんどです。人気のあるプロジェクトであればある程、購入は難しくなるため、やはり、利用されるエージェントによって結果が変わってくるのは言うまでもありません。
その点、弊社は、多くの有名大手開発業者とコネクションがあり、常時、多くのプロジェクトにおいて、販売優先権を有しています。また、私個人においても、積極的にプリセール物件の販売を行っており、少なからず中堅デベロッパーとのコネクションがあるため、多くのエージェントよりはアドバンテージがあると思っております。
